¿Le gustaría saber que hay una forma fácil de volver a pagar su hipoteca y de paso ahorrar bastante dinero? Pues podría ser.
Iniciativa de modificación simplificada
Esto se debe a un nuevo programa llamado Streamlined Modification Initiative. Lo que significa es que los prestamistas hipotecarios deben enviarle una carta ofreciéndole una modificación de su préstamo si cumple estos criterios.
- Su hipoteca está garantizada o es propiedad de Freddie Mac o Fannie Mae
- Llevas entre tres y 24 meses de retraso en el pago de la hipoteca
- Tienes una hipoteca que es un primer gravamen (primera hipoteca) que has tenido durante al menos un año
- Su relación préstamo-valor es igual o superior al 80%.
La FHFA no dirá
El organismo gubernamental que supervisa a Fannie Mae y Freddy Mac es la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA). No dice cuántos propietarios de viviendas recibirán modificaciones. Sin embargo, la Asociación de Banqueros Hipotecarios informó en mayo pasado que alrededor de 1,1 millones de personas están atrasados en sus préstamos por tres pagos o más. Por supuesto, no todos esos titulares de hipotecas tienen préstamos Fannie o Freddie.
A diferencia de esfuerzos anteriores
Una de las mejores cosas de la Iniciativa de Modificación Racionalizada es que no requiere que las personas presenten ningún papeleo financiero, como lo hacen programas como el Programa de Modificación Home Affordable, que comenzó en marzo de 2009. En su lugar, recibirán ofertas de los prestamistas hipotecarios. Si optan por la refinanciación, efectuarán los nuevos pagos durante un periodo de prueba de tres meses. Después, la modificación se convierte en permanente.
Es una obviedad
Según la FHFA, los procedimientos y el extenso papeleo que exigían otros programas de prevención de ejecuciones hipotecarias constituían un obstáculo importante para que las personas recibieran la ayuda que necesitaban. Entre los problemas que planteaban estos programas figuraban la pérdida de documentación y la repetición de la misma a los prestatarios. Además, la tarea de determinar la elegibilidad de un prestatario podía llevar mucho tiempo. Un experto en la materia afirmó que la Iniciativa de Modificación Racionalizada es una obviedad y que debería haberse puesto en marcha hace años.
Cómo funcionará el programa
La forma en que se reducirán las cuotas mensuales del prestatario es que el prestamista ampliará el plazo del préstamo -normalmente de 30 a 40 años- o reducirá su tipo de interés. Sin embargo, el nuevo programa no llega a reducir el capital del préstamo. No obstante, estos cambios podrían suponer un gran ahorro para las personas con préstamos a tipos altos que no han podido refinanciarlos a los tipos de interés muy bajos de los últimos años. A modo de ejemplo, si usted tuviera un préstamo de 200.000 $ a 30 años con un tipo de interés del 5,5% modificado a un plazo de 40 años con un tipo de interés del 4%, sus pagos mensuales pasarían de 1135 $ a 835 $, es decir, una diferencia de 300 $.
Está previsto que este programa dure hasta diciembre de 2015.
Si actualmente
¿Está usted bajo el agua? En otras palabras, ¿su casa vale menos de lo que debe de hipoteca? ¿O tiene un préstamo a tipo de interés variable? Si está al día en sus pagos, hay otro programa que podría ayudarle a aprovechar los bajos tipos de interés actuales. Se llama Programa de Refinanciación Home Affordable o HARP. Ahora está disponible para más propietarios que antes porque se revisó este año para aumentar el límite de endeudamiento a partir del cual los prestatarios pueden obtener una nueva hipoteca. Anteriormente, sólo se podía optar al HARP si la relación préstamo-valor (LTV) era del 97% al 125%. Sin embargo, este límite se ha eliminado, de modo que si debe más del 125% del valor de su vivienda, ahora podrá acogerse al programa HARP. En otras palabras, si tiene una hipoteca a tipo fijo, no hay límite para la relación préstamo-valor. Pero si tiene una hipoteca de tipo variable, el límite es del 105%.
NOTA: La relación préstamo-valor de su vivienda es lo que debe por el préstamo frente a su valor. La relación préstamo-valor se calcula dividiendo el importe del préstamo por el valor de tasación de la vivienda. Por ejemplo, si su vivienda está valorada en 185.000 $ y debe 100.000 $ de hipoteca, la relación préstamo-valor sería del 54,05%.
¿Calificarías?
¿Cómo puede acogerse al programa HARP? Existen básicamente cuatro criterios:
- Su préstamo debe haberse originado en o antes del 31 de mayo de 2009 y debe ser propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac. NOTA: Si usted no está seguro acerca de su hipoteca ambas organizaciones tienen páginas web donde se puede comprobar su dirección para ver si usted es elegible.
- Como se ha indicado anteriormente, debe haber estado al corriente en el pago de su hipoteca durante los últimos seis meses y no haber tenido más de un retraso en el pago en los últimos 12 meses. Si no estás seguro de ello, puedes consultar tus extractos para ver si has tenido algún cargo por demora o comprobarlo con el administrador de tu préstamo.
- Su relación préstamo-valor debe ser superior al 80% y no puede haber refinanciado anteriormente en virtud de la renuncia a muchos de sus gastos de cierre típicos. Por lo tanto, si va a refinanciar una hipoteca HARP a 15 o 30 años, podría ahorrarse entre un cuarto de punto porcentual y dos puntos porcentuales del importe de su préstamo.
Por qué es importante
Hay dos buenas razones para obtener una nueva hipoteca bajo el programa HARP, suponiendo que cumpla los requisitos. En primer lugar, reducirá sus pagos mensuales y probablemente de forma sustancial. Como ejemplo de esto, suponga que tiene una hipoteca fija de $165.000 a 30 años al 7%. Su pago, sin incluir impuestos ni seguro, es probablemente de unos 1097 $. Si usted fuera a refinanciar a través de HARP al 3,5%, su pago mensual se reduciría a alrededor de $ 740 - de nuevo sin incluir impuestos y seguros. Esto supondría un ahorro mensual de 357 $. Multiplique esto por 12 y estaría ahorrando más de $4000 al año.
La segunda razón para solicitar un préstamo HARP es la cantidad de dinero que podría ahorrarse a lo largo de la vida del préstamo. Por ejemplo, si obtuviera una nueva hipoteca con un tipo de interés un punto inferior en una hipoteca de 100.000 $ a 30 años y tipo fijo, ahorraría unos 22.500 $.
Una tercera opción
Si usted está luchando para hacer sus pagos de hipoteca hay otro programa disponible llamado el Programa de Modificación Home Affordable (HAMP). Usted puede calificar para ello si cumple con estos criterios principales.
- Obtuviste tu hipoteca el 1 de enero de 2009 o antes
- Debe hasta 729.750 $ por su vivienda habitual o por una propiedad de alquiler de una sola unidad.
- Tiene una propiedad de alquiler de dos unidades sobre la que debe hasta 934.200 $, una propiedad de alquiler de tres unidades sobre la que debe hasta 1.129.250 $ o una propiedad de cuatro unidades sobre la que debe hasta 1.403.400 $.
- Tiene un problema financiero y es moroso o está a punto de retrasarse en los pagos de su hipoteca
- Tiene ingresos documentados que le permitan hacer frente a un pago modificado
- En los últimos 12 años no ha sido condenado por delitos graves de hurto, fraude, robo o falsificación, evasión fiscal o blanqueo de dinero en relación con una transacción inmobiliaria o una hipoteca.
Los beneficios de una modificación HAMP
En el caso de que usted podría calificar para un MHA ® (Making Home Affordable) préstamo hipotecario bajo HAMP usted tendría un pago de hipoteca más baja y una tasa de interés más baja gracias a las bajas tasas de interés hipotecario de hoy. Un programa de refinanciación MHA podría ayudarle a conseguir una hipoteca más asequible y también una hipoteca a tipo fijo más estable. Usted debe ser capaz de obtener el alivio financiero que necesita, incluso si usted está desempleado. Podría refinanciar aunque su vivienda valga menos que su hipoteca. Y, por último, es posible que pueda optar a un préstamo de la MHA incluso si tiene una segunda hipoteca, como un préstamo con garantía hipotecaria, una línea de crédito con garantía hipotecaria o un segundo gravamen que le haya dificultado mantenerse al día con los pagos de su hipoteca.
Evitar la ejecución hipotecaria
Si ya no desea ser propietario de su vivienda o si cree que simplemente ya no es asequible, es posible que pueda salir de ella y evitar la ejecución hipotecaria. Esto sería a través de un programa de MHA que incluso proporciona asistencia de reubicación en la cantidad de $ 3000.
Las desventajas del Programa Making Home Affordable
Uno de los mayores problemas de este programa es que lo gestionan los bancos y los prestamistas hipotecarios y no el Gobierno federal. Muchas personas que deberían poder optar a un préstamo de la MHA nunca fueron aprobadas. El proceso de aprobación de las compañías hipotecarias ha sido engorroso. A muchas personas que solicitaron una modificación en el marco de la MHA se les dijo que habían cumplido los requisitos o estaban precalificados para una modificación de préstamo o que se les había aprobado. Esto les hizo creer que su préstamo iba a ser modificado. Pero luego no fue así. Lo que esta calificación inicial o precalificación significaba es que la situación de la persona entraba dentro de los requisitos establecidos por el gobierno federal. Pero es el prestamista el propietario de la hipoteca y el que decide si concede o no la modificación. Y, por desgracia, se ha rechazado a más gente de la que se ha aprobado.
El neto / neto es que si usted está bajo el agua con su hipoteca, usted debe esperar que usted recibirá una carta de un prestamista diciendo que usted califica para la Iniciativa de Modificación Streamlined. Más allá de eso, usted podría tratar de un nuevo préstamo bajo HARP en lugar de bajo HAMP.
