En los últimos años se ha disparado la tendencia a comprar casas para arreglarlas, reformarlas y revenderlas para obtener un beneficio rápido. Este proceso, conocido como "flipping" debido a la rápida progresión de compra, arreglo y venta, representa actualmente el 9,6% de todas las ventas de viviendas. Al mismo tiempo, el rendimiento medio de la inversión (ROI) de las viviendas de segunda mano ha disminuido en la última media década debido al aumento del precio de la vivienda y a la mayor competencia entre inversores.
Incluso si no compra una casa en ruinas para venderla, puede tener problemas. El bajo precio de una propiedad en dificultades parece atractivo, sobre todo para los compradores primerizos que quieren reparar la casa y revenderla. De este modo, utilizan los beneficios para comprar una casa mejor. Sin embargo, los problemas inesperados, como las costosas reparaciones estructurales, pueden alargar el plazo y aumentar el coste final de las reformas.
No cabe duda de que es posible disfrutar de las ventajas de una propiedad que necesita reformas. Sin embargo, hay que conocer las ventajas y los posibles inconvenientes antes de hacer una oferta por una propiedad que necesita mucho trabajo.
¿Qué hace que una casa sea un "arreglo"?
Las casas para arreglar son aquellas que necesitan reparaciones y renovaciones importantes. Una casa que solo necesita cambios estéticos, como una mano de pintura o una nueva jardinería, no se puede considerar una casa de segunda mano.
Estos son algunos de los problemas que puede esperar de estas propiedades de bajo precio:
- Las casas de segunda mano pueden ser habitables, pero no suelen ser cómodas. Los problemas con los electrodomésticos, la fontanería y la electricidad pueden obligarte a prescindir de algunas cosas básicas si decides vivir allí mientras haces las reparaciones.
- A menudo hay daños que tendrá que reparar de inmediato, como moho, goteras, inundaciones, ventanas o puertas sin asegurar, infestaciones o grietas en los cimientos.
- Es posible que los sistemas de la casa no funcionen correctamente. Las casas de segunda mano suelen necesitar reparaciones importantes de fontanería o electricidad, y el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado puede requerir obras importantes o su sustitución. Puede que tengas que soportar duchas frías, tuberías con fugas y luces parpadeantes hasta que los proyectos estén terminados.
- Es posible que algunas partes del interior no puedan repararse. Es probable que tenga que sustituir por completo algunos elementos, como suelos, alfombras, paneles de yeso, conductos y puertas.
- Es posible que la casa no sea resistente a la intemperie ni al clima. Dependiendo de las temperaturas y condiciones estacionales, puede que necesites parchear o reparar el tejado, sustituir ventanas y añadir aislamiento para proteger la vivienda de los elementos.
Es posible que una casa de segunda mano no tenga todos estos problemas. Sin embargo, es casi seguro que tendrá que abordar varias áreas.
Encontrar casas en venta
Cuando busque una casa de segunda mano en venta, tenga en cuenta que algunas reparaciones son más fáciles de realizar y ofrecen un mejor rendimiento de la inversión. This Old House sugiere a los compradores que busquen casas que necesiten mejoras moderadas pero que no requieran trabajos estructurales.
Por ejemplo, reparar paneles de yeso y escayola o colocar baldosas nuevas llevará tiempo y esfuerzo, pero reportará un buen rendimiento de la inversión y cambiará realmente el aspecto de la casa. Las nuevas encimeras de cocina y las mejoras en el cuarto de baño, como un nuevo cabezal de ducha, lavabo e inodoro, también pueden resultar rentables.
Algunas mejoras, como un nuevo sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, un calentador de agua o un proyecto de recableado, pueden ser costosas. Tendrás que hacer cálculos cuidadosos. La renovación completa de la instalación eléctrica puede superar los 10.000 $, mientras que un nuevo sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado puede costar hasta 9.400 $. Decida si estos proyectos le permitirán obtener un retorno de la inversión positivo.
Sus reparaciones deben situar su casa en el mismo rango de calidad y precio que las demás viviendas del barrio.
El coste de la vivienda más las reformas para ponerla al día debe ser inferior al precio medio de la zona. Si es así, tiene la oportunidad de obtener beneficios. Si tiene que construir una ampliación, terminar un sótano o hacer otras reformas estructurales importantes para equipararla a otras viviendas de la zona, corre el riesgo de perder dinero con el proyecto.
Ventajas de comprar una casa de segunda mano
Comprar y reformar una casa de segunda mano tiene sus ventajas. Téngalas en cuenta cuando busque propiedades y elija las que le permitan disfrutar de estas ventajas.
Menores costes de adquisición de vivienda
El coste de una casa de segunda mano variará en función de los metros cuadrados, la ubicación, las condiciones actuales del mercado inmobiliario y el coste de las reparaciones necesarias. Sin embargo, estas casas siempre deberían costar menos que el precio medio de propiedades similares en la misma zona. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ofrece una herramienta para encontrar los importes medios de venta por condado.
El menor coste podría hacer que una propiedad más grande en un barrio más deseable estuviera dentro de su rango de precios. O el ahorro podría hacer más fácil obtener un beneficio en un flip.
Si desea disfrutar de los beneficios de los costes de compra más bajos, todavía tiene que tener un pago inicial razonable, y usted debe ser capaz de calificar para una hipoteca. Estos requisitos podrían significar que usted tiene que ahorrar y mejorar su mal crédito antes de comenzar su búsqueda fixer-upper.
Menos competencia entre compradores
Muchos compradores buscan la casa de sus sueños. Prefieren una casa llave en mano que puedan personalizar con unas cuantas manos de pintura y algunos muebles nuevos. Para ellos, las tuberías con fugas, los azulejos sueltos y los paneles de yeso dañados son factores decisivos.
Si son menos los que quieren la vivienda, puede hacer una oferta baja y seguir teniendo posibilidades de que la acepten.
Más espacio para modificaciones exclusivas
Las reformas a menudo requieren eliminar y sustituir por completo algunos elementos. El alcance de estos proyectos le brinda la oportunidad de añadir nuevos elementos a la vivienda. Como ya está invirtiendo en el proyecto, algunos de estos cambios no supondrán un gran aumento de los costes de renovación.
Podrías:
- Añada una claraboya durante la reparación o sustitución del tejado;
- Cambie a suelos de madera cuando sustituya las baldosas;
- Instale una isla durante la reforma de la cocina;
- Opte por un mirador durante un proyecto de renovación de ventanas.
También puedes plantearte modificaciones para que la casa sea más eficiente. Por ejemplo:
- Cambiar a calefacción por suelo radiante;
- Cambiar el aire acondicionado o el horno;
- Añadir una estufa de pellets u otro sistema de calefacción suplementario;
- Instalación de un calentador de agua sin depósito.
Posible inversión
Arreglar una casa puede tener sentido desde el punto de vista económico. La vivienda media se revaloriza un 3% al año. Las casas que necesitan reparaciones suelen tener precios de venta inferiores a la media, lo que le permite obtener un mayor rendimiento de la inversión. Las reformas pueden ayudarle a aumentar rápidamente el valor de su vivienda. Sin embargo, debe tener en cuenta los costes de las mejoras y reparaciones. Las facturas de contratistas o materiales podrían anular cualquier plusvalía que espere obtener.
Desventajas de comprar una casa de segunda mano
También hay que tener en cuenta los inconvenientes de las casas de segunda mano. Es probable que todas las casas de bajo precio tengan algún inconveniente, pero debes decidir si son lo bastante graves como para anular los aspectos positivos y limitar tus beneficios.
Costosas reformas
Los costes de renovación pueden sumar. Según el buscador de contratistas Houzz, el 31% de los proyectos de renovación se salieron del presupuesto en 2019. Una vez que comienzas estos proyectos, puede ser imposible cancelarlos. Puede que acabes endeudándote con tarjetas de crédito, pidiendo una segunda hipoteca para cubrir gastos o abriendo una línea de crédito.
Costes imprevistos
La mayoría de las veces, los proyectos se salen del presupuesto porque usted o el contratista descubren problemas subyacentes, como problemas estructurales, eléctricos o de fontanería. Problemas como la podredumbre de la madera en los soportes de carga, cables expuestos o defectuosos y fugas en las tuberías bajo el suelo o detrás de los paneles de yeso pueden disparar el precio del proyecto. Antes de continuar con las mejoras previstas, hay que arreglar estos desperfectos subyacentes.
Pueden surgir otros gastos inesperados si empieza un proyecto de bricolaje y se da cuenta de que necesita ayuda profesional para terminarlo.
Construcción y planificación a largo plazo
Las reformas requieren una planificación y un presupuesto minuciosos. Si va a realizar reparaciones en la estructura de su vivienda o si necesita arreglar la fontanería eléctrica, la calefacción, la ventilación y el aire acondicionado o el suelo antes de mudarse, debe prepararse para una larga espera. Si sigue viviendo en la casa durante el proyecto, tendrá que lidiar con el polvo, el ruido y el uso limitado de la fontanería, las luces o determinadas habitaciones.
¿Le conviene arreglar su casa?
La idea de arreglar y cambiar casas es atractiva. Sobre el papel, estas propiedades parecen la forma perfecta de superar el mercado inmobiliario. Sin embargo, las reformas y la obtención de un rendimiento de la inversión positivo pueden ser todo un reto. Debe asegurarse de que este enfoque de la inversión inmobiliaria es el adecuado para usted.
He aquí algunas consideraciones.
- Puede hacer parte del trabajo usted mismo. Si tienes conocimientos de fontanería, electricidad o carpintería, puedes limitar los costes del contratista.
- Comprende el compromiso de tiempo. Debes tener otro lugar donde quedarte durante el proceso o estar preparado para vivir con funcionalidad limitada, ruido, polvo y otras frustraciones.
- Tienes dinero para gastos imprevistos. Vale la pena tener ahorros para poder afrontar estos gastos sorpresa sin generar deudas.
- Entiende los fundamentos inmobiliarios. Entiende cómo encontrar el precio medio de la vivienda en la zona y compara tu propiedad con otras del vecindario para no pasarte ni quedarte corto con las reformas.
Si conoce los inconvenientes y puede elaborar un plan para tenerlos en cuenta, puede ahorrar dinero comprando y renovando una casa de segunda mano.
